「不動産仲介手数料、結局はいくらかかるのかな～？」

まずは業界全体の数字を表します。

業界平均の売買 1 件あたり手数料は 約 60〜100 万円。仲介事業者にとって、

1 件の取引が 数十万〜数百万円の売上になる構造です。平均。のお話です。

今までの世間一般の常識は3％+6万円ですが

仲介手数料の基本ルールが下記の3 つがあります。

 1：仲介手数料は「上限」が法定されています。

宅地建物取引業法により、仲介手数料には 上限が定められているんです。

これに **消費税 10%**を加算した金額が、業者が受領できる 上限額です。

※宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年6月21日／国土交通省）

 ：上限以下なら業者は自由に設定可能

てことは仲介手数料無料や仲介手数料0円も当然に合法ですので

不動産会社とお客様で仲介手数料の値下げ交渉は当然に当たり前に

言うてもいいのですよ。

法的には「上限以下」なら業者が自由に料金を設定できます。実際には：

• 大手仲介：上限額をそのまま請求するケースが多い
• 中小仲介：上限額または 割引価格を提示
• 専門業者（無料仲介）：買主側無料 + 売主側のみ請求（両手取引で利益確保）
• 当社、有限会社不動産アドバイザー，

前提 3：「両手」と「片手」で計算が変わる

両手取引は法的に問題ありませんが、利益相反の議論があります。

ちょっと待った！その不動産会社は～どっちの味方？売主の味方？買主の味方？

買う方は買主専門の仲介(不動産会社）をご利用したほうが良いですよ。

 1：標準計算（物件 400 万円超）

今までの最も一般的なパターンです。物件価格が 400 万円超の場合に適用します。

計算式：物件価格 × 3% + 6 万円 + 消費税

計算例

「3% + 6 万円ルール」基本は 3 段階の計算式

（200 万以下 5%・200〜400 万 4% + 2 万・400 万超 3% + 6 万）を

400 万円超なら速算式で表したものです。

 2：段階計算（物件 400 万円以下）

物件価格が 400 万円以下の場合は、段階計算が必要です。

計算式

計算例：物件 300 万円の場合

• 200 万円までの部分：200 × 5% = 10 万円
• 200〜300 万円の部分：100 × 4% = 4 万円
• 合計：14 万円 + 消費税 1.4 万円 = 15.4 万円

または速算式「物件価格 × 4% + 2 万円」で：300 × 4% + 2 万 = 14 万円（同じ結果）

低廉な空家等の特例

2024年7月改正で「800万円以下・上限33万円」になりました。

低価格帯の物件については、報酬告示の特例（第七）があります。

2024年7月1日施行の告示改正で対象と上限が大きく広がったため、

ここは旧知識のままだと誤りになりやすい要注意ポイントです。

覚え方はシンプルで、800万円の物件の通常上限がちょうど（800万 × 3% + 6万）× 1.1 =

33万円なので、「800万円以下なら、どの価格でも上限33万円まで狙える

（ただし事前の説明と合意が必須）」と押さえれば足ります。

たとえば300万円の物件なら通常上限15.4万円のところ、特例を使えば最大33万円です。

• 出典：報酬告示（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年）第七
• （国土交通省・PDF）
• 出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」

パターン 3：両手取引時の計算

売主と買主の両方を 1 つの業者が仲介する場合、双方から手数料を受領できます。

計算例：物件 3,000 万円の両手取引

• 売主から：3,000 × 3% + 6 万 = 96 万 + 消費税 = 105.6 万円
• 買主から：3,000 × 3% + 6 万 = 96 万 + 消費税 = 105.6 万円
• 業者の総売上：211.2 万円

両手取引は 片手の 2 倍の売上になるため、業者にとって魅力的ですが、

利益相反の議論があります。

パターン 4：レインズ・業者ネットワーク（0.5% 基本制）

業者間で物件情報を共有し、成約時に手数料を分配するパターンです。

計算例：3,000 万円の物件をレインズ経由で成約

• 元付業者の手数料：105.6 万円
• 情報提供業者への謝礼：105.6 × 0.5% = 約 5,280 円

「0.5% ルール」は 法的義務ではなく業界慣行ですが、業者ネットワークの

 信頼基盤として機能していますといわれているが関西や西日本では馴染みがありません。

パターン 5：例外ケース（媒介解除・任意売却・競売）

通常の計算ルールが適用されない 5 つの例外を整理します。

特に **「代理契約」**は注意。法人間取引や特殊案件で代理権を持つ場合、

手数料が 倍額になります。

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